保羅·懷特：Frogmore主席

我是帶著滿腔的希望和全部掛科的成績離開學校的。之所以能夠走到今天，我覺得是和辛苦努力，還有對自己的深刻認識，以至於可以取長補短，是分不開的。

——保羅·懷特

一

2016年1月5日，早上10點45分，寒風中，我站在倫敦市中心一區一座辦公大樓的門口。我很冷，也很激動。

“這就要開始了。”我深深吸了一口氣，在心中告訴自己，“當我按下那個門鈴，進去參加我11點鐘預約的時候，這個特殊的一年就正式開始了。”我最後一次提醒自己：雖然我可以把問題倒背如流，但是一定不能把這次談話變成一個非常無謂的程式性的問與答的過程。我要跟著直覺走，要睜開眼睛去觀察，豎起耳朵去傾聽，放開毛孔去感受，讓這次談話變成一個真正的雙向溝通，因為這是唯一可以在這麼短的時間內窺視到一個已經積累了60餘年人生故事的房產大咖思維世界的方法。我在門口站了兩分鐘，讓自己沉澱一下，清了清喉嚨，摘下手套，按下了辦公大樓的門鈴。

“你好，請問你找誰？”安全對講機的話筒裡麵傳出了一個嚴肅但是甜美的聲音。

“你好，我是SallyWang，我來見保羅·懷特先生。”

在我把你帶到他的辦公樓之前，請容許我把時鐘撥回到20世紀50年代，帶你看看他出生時英國是什麼樣子吧。我相信這會讓你對即將讀到的這位先生有進一步的瞭解！

在BBC著名記者和電視主持人安德魯·馬爾的筆下，20世紀50年代是一個“饑餓與傲慢”的時代：

剛剛從第二次世界大戰走出來的大英帝國破產了，窮困潦倒。她不光身背3000萬美金的戰爭債，為了生存，她又以2%的利息，向美國繼續借了3750萬美金，並且同意美金和英鎊進行自由兌換。隨即，英鎊出現了戰後第一次危機和大幅度貶值。政府欠了一屁股債，老百姓的日子也不好過，連最基本的溫飽都無法保證。二戰的勝利不僅冇有結束戰時的“配給製度”，反而更嚴格了。1946年，居然在全國範圍內給麪包的購買也加上了配給製度。“饑餓”和“食物”成為那個時代人們無法避免的話題。

“住房危機”是戰後的艾德禮政府麵臨的另一個難題。

1945年5月7日，第二次世界大戰歐洲戰事雖然宣佈結束，但是二戰的炮火也徹底炸燬了英國20萬套住宅，另有350多萬套房子受到不同程度的損傷，無法居住。與此同時，國家對鐵和木材的供應進行嚴格調控，對稅收製度也進行了完善。一係列的措施使得戰後6年裡市場上幾乎冇有新房供應，房屋的供需關係出現了嚴重的失衡。和平帶來了穩定，也啟用了人們心中那即將熄滅的安居樂業的願望，在戰後短短5年時間裡，比正常人口增長多出的100多萬嬰兒呱呱墜地，需求的急劇增長進一步惡化了已經嚴重失調的房屋供需關係。政府的相關數據顯示，那時每年必須至少建造75萬套住房纔可以基本滿足人們的需求。

雪上加霜的是，大自然也橫插一腳，來湊個熱鬨，1947年的冬天英國經曆了近300年來最寒冷的天氣和隨之而來的水災。雖然說二戰後的艾德禮政府勒緊褲腰帶，在囊中羞澀的情況下落實了幾件大事（英國傳承至今的國家免費醫療係統NHS，把英格蘭銀行、煤炭行業和電力係統國有化，改善了公立教育係統，並且把必修義務教育年齡上調到15歲），但不幸的是，艾德禮政府並冇有在根本上改善老百姓困難和無味的生活。人們渴望美好生活的願望越來越強烈，要求提高生活水準的呼聲越來越響亮。

為了讓百姓看到希望，1951年，著名的“英國節”高調拉開帷幕，在短短的幾天裡，850多萬人次參加了泰晤士河畔的展覽，800多萬人次參與了巴特西地段的活動。然而，在一些人的眼中，這更像是一個即將溺水而死的老人在絕望中隨便抓住一根救命稻草。在邁克爾·費萊恩先生那篇著名的文章中，就非常明確而犀利地評論道：“……就好像暴風雨後天邊出現的那道預示著好天氣即將到來的彩虹，1951年的這場‘英國節’或許代表著英國饑餓的40年代的結束和可能會容易一些的50年代的到來……很像是一個受人喜歡的生日聚會，隻是聚會的主持人已經躺在了他臨終前的病榻上。”這一年，77歲的溫斯頓·丘吉爾第二次登上了英國首相的寶座。

這一年，我們的主人公保羅·懷特先生來到了這個世界。65年之後，在2016年1月這個寒冷的早上，我和他的人生之旅有了短暫的交集。那一刻的他，是非凡的。

他是一位非常成功的商人。1995年，當他把自己的公司賣給Frogmore併成為它的主席後，他憑藉著自己的策略和能力，在冇有改變公司基金基數的前提下（2.5億英鎊），把公司的稅前盈利從1500萬英鎊一躍提升到5500萬英鎊（1995—2000年），增長了近三倍。2001年，在他的帶領下，Frogmore以6.43億英鎊成功地進行了從上市公司到私有公司的轉型。4年之後，Frogmore設立了3個地產基金：3.3億英鎊、1.95億英鎊和4億英鎊。

他是一位有著豐富經驗的房產投資者，對於英國的房地產有著非常深刻的理解和認識。他的身後不光有著50多年的實戰經驗，還有著價值不菲的钜額房產交易量。從他加入Frogmore的那一天算起，他經手的房產交易，僅從1995年至今，就高達301宗，總金額超過6.5億英鎊。

更令人尊敬的，是他對於反饋社會的認識和對慈善機構的參與。經他資助的大大小小的慈善機構不計其數，尤其是一個專門給16歲—40歲身患絕症的年輕人提供美好一天經曆的慈善機構TheWillowFoundation。他在這方麵的貢獻，不僅僅讓他得到了社會的認可，更是得到了英國皇家頒發的勳章，以示尊敬和鼓勵。

保羅·懷特先生很低調，圍繞著他個人幾乎看不到什麼媒體報道，我唯一找到的一個很短的錄像，還是他給專業房產頻道所做的非常嚴肅的業內分析采訪。一方麵，能夠和他對話，我感覺到非常榮幸；另一方麵，我也隱隱有些擔心：他在生活中是什麼樣子？會很高傲自大，很難溝通嗎？會有耐心和我交流嗎？會質疑和嘲笑問題的質量嗎？

上樓，在他辦公室外邊的會客廳坐下，從口袋抽出了我的小紙條，最後瞄了一眼頭天晚上我寫下的5個要點：

1．第一印象。

2．讓他先說。

3．觀察他的辦公室。

4．讓他從小時候的故事講起。

5．多瞭解他思考問題的方式。

從某種意義上來講，這5點和我將要與他探討的問題一樣重要。一個素不相識的人第一次站在你麵前，他的肢體語言、麵部表情、著裝、態度，還有氣場，都可以讓你在最短的時間裡給對方做出一個大概的判斷和推測，對於這個過程中產生的問題、疑點還有好奇，就可以在接下來的交談和相處中得到進一步的詮釋。

“讓對方先講話”是我在很早以前養成的一個習慣。我發現，在絕大多數情況下，一個人開始跟你交談的前幾句，如果你注意聽，其實可以在很大程度上瞭解到此人當下的生活狀態和主要的顧慮。對於一個公司的創始人和重要經營主力來講，每天、每週花費時間最多的地方其實不是他的家，不是他的俱樂部，而是他的辦公室，他辦公的空間。辦公室的擺設、狀態，牆上的裝飾，桌上看到和看不到的東西，如果你仔細看，其實可以觀察到這個人的習慣、做事的方式和處事的態度。雖然我不是心理學家，對於弗洛伊德的理論和著作也冇有深入的研究，但是我依然相信一個人的童年對於這個人一生的影響是最大的，也是最潛移默化，最容易受到忽視，最不容易發掘出來的；我也一直堅信一個人小時候的秉性和習慣會對他今後的人生有著不容忽視的影響和作用。很多人就是因為小時候才華得以發現和培養，纔有之後的機會。所以我很好奇這些房產大咖小時候是什麼樣子，是不是很小的時候就具備了房產投資的天分？是不是很小的時候就預見到今天的成功？“給一個人一條魚，你可以餵飽他一天；教會一個人如何去釣魚，你可以讓他終生不再捱餓。”雖然這些房產大咖可以給我們一些非常實用的建議，比如說手上有8萬英鎊，我們該如何投資。但是這類答案我們隻能使用一次，我更希望讓他們分享一下背後的思維方式。

當我把紙條放回口袋的時候，時鐘的指針指向11點整，一位個子高挑，相貌英俊，滿頭銀絲，精神抖擻，身穿定製毛料西服，腳蹬手工製作精緻皮鞋，年過六旬的男士推開我左邊的大門，踩著整點的鐘聲走到我的麵前。他向我伸出了右手，像認識了好多年一樣：“早上好，Sally！”

“早上好，保羅·懷特先生。”我微笑著站了起來，內心的不安瞬間煙消雲散。

“這邊請，”他做了一個朝右邊的手勢，“到我的辦公室裡麵坐吧。”

我拿起手提包，跟在他的身後，走到了走廊儘頭那個房間。

他的辦公室很大，裡麵擺著兩張桌子。第一張桌子在我的右手邊，上麵除了一台電腦，什麼也冇有——很明顯，那是他的辦公桌；另外一張桌子在我的左手邊，上麵空空如也，應該是會議桌。我向它走了過去，坐了下來，迅速打量了一下四周。

簡約大氣，這是浮現在我腦海裡的第一個形容詞。這個房間的傢俱很少，在他辦公桌後麵的櫃子上麵，陳列了一些帶有他家人的照片相架，四麵牆上掛了一些裱好的帶有很多簽名的運動衫。除此之外，房間裡看不到散落在外邊的紙張、檔案夾，房間乾淨得讓你覺得好像很久冇人辦公一樣。

來這裡不到5秒鐘，我已經在腦子裡做了第一個決定：回去之後，我要做的第一件事情就是清理我的辦公室！

“我是一個很程式化的人！”他在我的右邊坐了下來，把一個小檔案夾打開放在麵前，繼續說了下去：“僅僅圍繞著‘程式’這個話題，我就可以寫一本書出來！以我的辦公室為例，你看一下，是不是很乾淨、很整齊？你可以看出我今天早上7點半就來這裡工作了嗎？這就是‘程式化’的一個很好的體現。再比如說這個。”他把麵前的檔案夾打開，拿出一張紙，展示給我看，“這是我今天的日程安排。這張紙告訴我今天什麼時候要乾什麼，要去哪裡，有了這個，我就不需要再花時間和精力去考慮這個問題。我對時間的要求非常嚴格，我最痛恨的事情就是遲到，當我把每天的日程安排按照這種方式程式化了之後，我就可以最大限度減少我遲到的可能性。我認為所有的事情都應該程式化。”

在他打開的那個檔案夾裡，我看到了他事先列印出來的我的問題列表，在最後一個問題“給想在英國投資房產或者想在房地產這個行業工作的人的5點建議”的旁邊，我還看到了他手寫的答案和一些標註，一股感激之情頓時湧上心頭。

細節展示一切，不是嗎？我們裝飾辦公空間、居住空間的方式，我們去參加一個會議的著裝，我們見到陌生人所說的第一句話，說那句話的方式、麵部表情、語氣語調，在和另一個人接觸過程中的每時每刻，有意識和無意識的一舉一動，每一個細節，都會產生很大的作用，釋放出大量的資訊，會產生一定的作用力和反作用力。所以，我們一定不能輕視細節的重要性！

如果你問我和保羅先生那次會麵我學到的第一件事情是什麼，我會說：“和他的相遇，讓我真正理解了‘第一印象’的含義。”在見到他的頭一分鐘裡，還冇進行正式對話，他給我的第一印象已經讓我的潛意識註冊瞭如下資訊：他的人際關係處理能力非常強，他對時間的要求非常嚴格（還好我冇有遲到），他非常重視“程式化”，他很有條理性（辦公室異常整潔），他喜歡足球（牆上掛著幾件有很多簽名的球衣），還有，他並不認為錢是這個世界上最重要的東西。

冇過多久，和他前私人助理吉爾女士的一次聊天，便驗證了我第一感覺的正確性。

保羅先生的人際交往能力真的非常棒！他從來不會忘記他看到過的麵孔。30年前和他打過交道的人，30年後他一樣可以記得住。可能這就是他的一種思維方式吧。給他做助理這麼多年，他最讓我佩服的一點是他認識的人太多了，走到哪裡都有熟人。在餐廳吃飯的時候，如果看到一個熟人，他也一定會站起來，走過去和人家打招呼。我給他工作了十幾年，因為有了小孩，現在雖然無法全職為他工作，但是他還會很照顧我們，時不時聯絡一下，問問我們小孩的情況。你知道，在我心中，我真的是把他當成我非常要好的朋友。

他很尊重彆人，總是對我們講：‘你們不是為我工作，你們是和我一起工作。’人都會犯錯的，但是我們每次犯錯之後，在公司外麵，他從來都不會當眾指責我們。有一次，我把他的行程弄錯了，被他發現的時候，我尷尬得要死，可是保羅先生說了一句：‘可能是我弄錯了，真的不好意思。’冇有當眾指責我。等我們回到公司，他把我叫到辦公室，單獨跟我講這個事情。我覺得在這些小事的細節上，他會讓彆人覺得他很關心彆人，很在意彆人。

對於員工，他倒是有三個很嚴格的要求：

第一，要求我們的外表整潔和專業。如果我們有誰上班的時候衣服冇有穿得體，或者鞋上沾著泥巴，他真的會當麵指出來，問你為什麼穿成這個樣子就來上班？在他的信念裡，第一印象是非常重要的。

第二，要求辦公環境整潔。我們辦公室有一個不成文的‘乾淨的工作桌’的規定。你知道嗎，如果他走進辦公室，看到一張辦公桌不是很整潔，上麵堆了很多紙的話，他要麼就把這些紙全摞到一起，要麼就把所有的東西丟掉。他不理解在工作桌這麼混亂的情況下，一個人如何高效率地工作。所以我們每天下班前都會花幾分鐘時間，把自己的桌子整理出來。

第三，不能遲到，一定要守時。這點對他非常重要，他從來不會遲到，如果真的因為特殊情況會遲到，他一定會提前跟對方講的。他這樣要求自己，也這樣要求所有的人，因為在他眼中，尊重彆人的時間就是尊重這個人！我給他做助理這麼多年，有幾次彆人來開會，遲到半個小時左右，他就會直接讓我告訴那個人把會議時間改成下一次。

“除了工作，他還有很多興趣愛好，他非常熱愛足球，也是阿森納足球俱樂部的忠實粉絲和支援者。另外他還做了很多的慈善活動，大的有，小的也有，隻要是彆人有需要，他可以幫得上忙的，他就會儘力去幫。”

二

與保羅先生聊天的細節，我就不多說了，我們直接來看一下對話記錄吧。

問題1：你的故事從哪裡開始？

保羅先生：在學校時，我的成績非常差。我記得我15歲離開學校到社會上闖蕩，冇有一科功課及格。

我到現在還記得我的第一份工作：1967年，我16歲，剛畢業冇多久，我就在倫敦的一個房產中介找到了工作，從最底層做起。那個時候，叫我乾什麼我就乾什麼，什麼工作都做。當時我的工資是每星期3.5英鎊，拿到今天連一包煙都買不了，但是我不在乎。我非常認真努力地工作，一步一步往上走，我的老闆給我的責任也越來越大，越來越多。我還記得有一次，我的老闆讓我帶著披頭士樂隊到SavileRow那條街去看一套房子，我當時非常激動！

在那家公司做了3年，19歲的時候，我就出來自己做了，和我哥哥聯手成立了我人生中的第一家公司。公司發展得還算不錯，冇幾年我就把公司售出，而我又被返聘回去做他們的董事總經理，我要管理的團隊人數大約600人。

之後我又這樣乾了幾次，直到1995年，我把手上的一個公司賣給了Frogmore，成了他們的主席，並工作至今。

問題2：你當時看到了你的今天嗎？

保羅先生：冇有，怎麼會看得到那麼遠！

10歲的時候，我的父親失去了一切，破產了，家裡的條件很困難。我為了賺點兒零用錢補貼家裡，會到零售店買巧克力餅乾，學校體育場球場有活動的時候，我就會拿過去添點價錢賣給學生。那個時候哪裡會想幾十年後的自己是什麼樣子！我隻知道我要改善生活，我要努力工作！

問題3：你這一路走來的原動力是什麼呢？是錢，是創辦成功的企業，還是名聲？

保羅先生：人！我的動力來源於人！

我是一個很喜歡“人”的人！我自認為我的人際關係能力不錯。我每年都要到處旅行，去見我的客戶，告訴他們Frogmore公司的故事，我們的曆史，英國房產市場的現狀，倫敦房市的變化，英國和歐洲以及全球的近況等。

我非常喜歡“溝通”，我認為“溝通”是一切關鍵所在。就拿婚姻為例，打個比方，有一天你下班回家了，你太太出於關心問了你一個問題：“你今天過得如何？”你回答說：“我不想和你講我今天過得怎樣，你給我端杯茶好嗎？”你覺得會出現什麼情況？你覺得每天都是這個樣子，又會出現什麼情況？

“溝通”是所有人際關係的關鍵，我和“人”的“人際關係”是我這一路走來的原動力。

問題4：Frogmore的動力和經營理念又是什麼呢？

保羅先生：這個問題的答案其實就在我們公司的名字裡麵。

你看一下我們公司的全名——FrogmoreProperty，Properly（Frogmore房產公司，會正確對待房產），名字就闡述了公司的經營理念和原動力：作為公司，我們正確對待房產，一切都要做得專業和到位！我們不是一個家族企業，但是我們會給人一種家族企業的親切感。公司現任的6位主席，平均每個人都有30餘年的房產工作經驗，這其中至少有15年我們是一起在這家公司度過的。

問題5：Frogmore經曆了三次轉型：從私有公司變成上市公司，上市變回私有，私有公司轉型成基金，你是如何處理這三次轉型的？

保羅先生：原則上講，在公司這三次轉型的過程中，儘職調查、市場評估、保險和交易相關的政策法規都發生了非常大的變化，不光是我們，所有人現在對細節的要求都非常高。

我們的策略就是，和房產交易有關的環節，不管是資產管理、建築，還是設計、銀行、貸款，能在公司內部操作的，我們就讓公司相關專業團隊操作，不外包。

另外一個處理原則，就是我們公司內部從上到下都是親力親為，與房產有關的業務和實際操作我們一定要做到親力親為。

問題6：你可以分享一個你做過的最好的房產投資例子嗎？

保羅先生：首先，我們選擇投資項目不是跟著潮流走，我們是按照我們的要求在市場上精挑細選的。我們偏好於尋找那些可以增值的房產交易，買入之後轉手賣出。我們偏愛於也擅長搜尋總價值在1000萬—5000萬英鎊，投資回報率在15%—18%的交易。

給你舉個例子，我們單在牛津街上就和LandSecurities共同擁有22棟大樓。另外，我們也非常喜歡投資酒店、購物中心、零售商場、工業廠房、養老院和學生公寓之類的項目。

關於你問的這個問題，很遺憾，因為交易的金額以及跟客戶簽署的保密協議，我無法具體跟你探討，但是我可以告訴你，我們最近收購牛津街的那個項目，就幫助客戶得到了三倍盈利。

問題7：我們怎樣做出一個很明智的/正確的房產投資決定呢？

保羅先生：哦，要做一個明智的房產投資決策其實不難。

首先，你要有一個明確的目標，清楚地知道你究竟想要什麼。

其次，我建議你確立一個投資結構。

一般情況下，我會把資金的20%用來買樓。針對這20%的投資，我會首先決定下一步怎麼來處置這些樓，是出租呢還是再次出售？其次，我會考慮如果全球大形勢發生變動，我如何對待由此產生的風險、費用或者損失？剩下的那80%，我會用來購買提供很好的現金流的房產。對於這部分投資，我麵臨的風險在於：房客可能會破產，房租契約到期或者解除，地段喪失了原有的優勢等等。這些風險通過係統的程式化管理，是很容易解決的。

另外，在房產投資的時候，調查研究起到非常重要的作用，調查研究越多越詳細越好，從來就冇有可以做到頭的調研！另一個可以幫助你做到很好的投資決策的因素就是經驗。

問題8：就你個人而言，你的情緒或者你的直覺對房產投資決策有過影響嗎？還是說這是非常不明智的？

保羅先生：我會跟著我的直覺走的！

是的，我相信我的直覺。我認為調查研究和經驗積累到一定程度，是會發展演變成直覺的。如果一個項目放在我麵前，所有的數據都很完美，報告也很樂觀，但是我的直覺告訴我有什麼不對勁，我還是不會去碰這個項目的。這種情況在我的職業生涯裡是發生過的。

就好比是你去商場買衣服，店員給你拿了一件衣服，一個勁兒地和你講這件衣服的布料多麼好，做工多麼精細，那個誰誰誰那麼有名也買了一件，你穿上它，一下子就會精神抖擻，像變了一個人。但是你照鏡子的時候感覺一般，甚至都不喜歡，那麼你的直覺是什麼？不顧一切，聽那個店員的勸說，還是把衣服放下，再試試彆的，或者去彆的商店逛逛，多給自己一些選擇？

我認為做生意跟我們的日常生活是相關聯的，很多道理都是相通的，我們不應該拋棄那些日常生活中的小習慣和基本常識。

問題9：目前哪裡最適合房產投資呢？

保羅先生：住宅房的話，我認為買在倫敦市中心，就算你是在房產週期最錯的時候入的手（比如說是在房價升到最高點，馬上就要跌的時候買的），從長遠的角度來講，你還是會賺的，過去20多年的房產數據就驗證了這個說法。

“目前哪裡最適合房產投資”，這個問題的答案取決於你想如何操作和運轉這個事情。我們這個市場有當地的操作手，對於市場瞭解得非常透徹，也有海外的群體這裡買點兒，那裡買點兒。我一直都在講，對於海外投資者而言，英國是一個非常好的選擇。這個市場已經非常成熟，有很完善的數據係統，有很規範的行業體係和監控，也很容易拿到很多市場調研報告。

問題10：你對於風險的看法如何？

保羅先生：我們做任何事情都會有風險，在房地產這個行業，最關鍵的一點就是要對風險有足夠的敏感度，這個敏感度來源於經驗。

問題11：你有冇有做過錯誤的決定，錯誤的投資，錯誤地判斷過風險呢？

保羅先生：當然有的。所有需要做決定的人都會犯錯誤的，那些從來都不會犯錯誤的人，是因為他們從來都不需要做決定。導致我們犯錯誤的最主要的原因，歸根結底隻有一條：超出你的控製範圍。

舉個最明顯的例子，2006年—2007年，我不知道2008年會有全球金融危機。當時，在規避風險的時候，我們給資產做了一個下滑15%的最壞打算——15%已經是一個很大的比例了。冇想到市場價值居然下降了30%。所有的情況一下子就變得非常複雜，幾乎冇有辦法解決，還好我們最終走了出來，而且是在業績非常突出的情況下走出來的。

我再給你講一個私人的故事吧。

不久前，我的太太和我出了一場車禍。這場事故的發生完全超出我們的控製範圍。那天，我們兩個手拉手走在人行道上，我讓她走在裡麵，我走在靠近馬路的外邊。在毫無征兆的情況下，一輛小轎車開上了人行道，從後麵把我們兩個人撞倒了。

那輛車把我們撞得不輕，渾身上下都是傷，在病床上躺了好久。還好，不幸中的萬幸，我們兩個都冇有留下什麼後遺症。現在我和我妻子的傷基本上好了，健康水平也基本恢複到了之前的狀態。

我和你提起這件事情，要表達一個非常關鍵的點，就是：在一個很平常的一天，你在正常地做著你該做的事情，你的經驗、常識、知識和程式告訴你，為了安全，你和你太太要在人行道上走，你應該讓女人走在裡麵，離馬路遠點兒。作為男人，有什麼事情發生了，你可以保護你的女人，你把你該做的做了，你也希望和相信在路上開車的司機會把他們該做的做了。但是有誰能想到一位80多歲的老司機能一下子開到人行道上，從後麵把你們兩個都撞了呢？

在這個問題上，我的建議是，你該做什麼就做什麼，儘力做到最好就可以了！有的時候你必須承認，你隻能去儘最大的能力去管理、降低和清除風險。“管理風險”對不同人來講有不同的意思，我的理解是程式和經驗。

問題12：如果讓你給房產投資者一個最有價值的建議，你的建議會是什麼呢？

保羅先生：多樣化。不要把所有的雞蛋都放在一個籃子裡麵。

你應該有計劃A，也應該有計劃B。我通常不會把資金總額的15%放在一個項目上，除非那個項目是我要自住的。我也不會把所有的資金都壓在倫敦市中心的一套公寓上。從投資的角度來講，我會買幾套小一點兒的單元。

問題13：你小時候養成的一些習慣，有什麼是你覺得對你之後的成功有著至關重要的作用的呢？

保羅先生：努力工作！

我一直認為自己是幸運的，因為從我出生的那天起，“努力工作”這個觀念就在我心中根深蒂固。我的學習成績不好，我知道有很多人比我聰明，所以我要努力，要勤奮。我是帶著滿腔的希望和全部掛科的成績離開學校的，那年我15歲。之所以能夠走到今天，我覺得是和辛苦努力，還有對自己的深刻認識，以至於可以取長補短，是分不開的。發現自己的長處，並充分發揮，這是非常重要的。

問題14：在你最困難的時候，你是怎麼度過的？

問題一出口，我就有些後悔了，不知道這個問題是不是冒犯到了他。

因為我話音一落，他一句話也冇說，站了起來，走到房間另一邊的辦公桌坐了下來，開始在鍵盤上打字。然後，又把電腦桌下麵的抽屜一個個拉開，好像在找什麼東西。我靜靜地在那裡坐著，不知道是不是該講話，該說些什麼。

還好，冇幾分鐘，他又坐了回來，手裡拿著一個iPad，對我講：“太好了，我找到了！時間過了太久，我忘了記在哪裡了。”

他一邊把老花鏡戴上，一邊和我講：“Sally，寫下這段話的時候，我的境況非常糟糕。為了讓自己儘快走出來，我做了一個能力測試。我告訴自己，一定要給出最真實的答案，否則這個測試便一文不值了。我列出了一張表，裡麵記錄了一些我覺得對做人做事都非常重要的品質或者特長，然後在後麵給自己評估。40年前，在列這個表格的時候，我的想法是隻有這樣我纔可以集中精力，找到自己的長處、短處，然後轉移注意力，集中精力放在自身的優勢上麵，繼續充分發揮這些優勢。”

下麵是1975年3月1日，保羅先生寫給自己的評估。

1．教育程度（令人質疑的）——從傳統教育的觀點來看我是失敗的。我不會去假裝自己是受過高等教育的。比如說，我冇有研究學習過古希臘文化，我就不會和你討論古希臘文化。我絕對不會不懂裝懂。

2．經驗（好）——我已經積累了很多經驗，很多“實戰”經驗，而且還在繼續積累經驗。

3．技術專業能力（令人質疑的）——我的管理能力很好，但操作技術能力不好。但是我可以去雇傭那些很出色的技術人員，“藉助”他們的技術專業能力。

4．外表形象（好）——這點我給自己打10分的滿分。我一直是穿著擦得很亮的皮鞋，西裝革履，總是戴著領帶，看上去很精神，很專業。人們常說“不能以一本書的封皮來判斷這本書的內容”，這個觀點我是絕對反對的，第一印象遠比很多人想的還要重要！你第一次去見一個人的時候，一定要全力以赴，給自己爭取一個好機會。每當我看到一個人連襯衫都冇有穿好，我就會在心裡默默地說：“你外表這麼邋遢，最好你絕頂聰明，不然你不行的。”

5．性格（好）——這點其實是我最大的優點之一——我是一個喜歡“人”的人，是一個很擅長處理“人際關係”的人。

6．態度（積極的態度）——你和我都知道不管你有多麼積極的態度，多麼努力，這個世界也不是所有事情都按照你的意願發生。但是這種態度我們還是一定要有，否則基本肯定的是冇有什麼事情可以按照你的意願發生。

7．家庭——我不把這個列在我的優勢和劣勢裡麵。我解釋一下，我這麼講不是你想的那個樣子。我的意思是我的太太是我的太太，不是我的生意；我的家庭生活是我的家庭生活，而不是其他任何事情。我不會用我的太太或者我的家庭作為商業資產，試圖從這個角度賺錢。這是我要表達的意思。這是我想要的生活方式。

8．領頭的精神（有些時候）——我覺得有些時候我們是應該起到牽頭的作用，但是也要適可而止，不要總是去做這個領頭羊。想象一下，如果每天早上我進辦公室的時候都說：“今天我有這個主意，我覺得我們要做這個！”“噢，我又想到了一個主意，我們應該試一下！”一次兩次可以，每天都這樣的話，人們會以為我腦子有病，不是嗎？

問題15：從創業到現在，你學到的最寶貴的一堂課是什麼？

保羅先生：人。我是一個喜歡“人”並且喜歡和人“交往”的人。“善待他人”和“處理好人與人的關係”是我學到的最寶貴的一堂課。在公司裡，我不喜歡用“我”這個詞，我喜歡用“我們”。我們是一個團隊。在公司最困難的時候，我冇有給自己發工資，為的就是不想因為付不起工資而讓任何一個人失業。我們公司有很多員工是一輩子在這裡工作的。喬安娜女士在我們這裡工作了大半輩子，她正式退休的時候是93歲高齡。

問題16：如果讓你給想做房產投資或者想在這個領域工作的人提5個建議，你的5個建議會是什麼呢？

保羅先生：

1．在任何時候都要保持誠實和真誠。

2．永遠不要忘了房產不是“房子”的生意，而是“人”的生意。

3．好好做你的調查研究。

4．對自己要有個清醒、深刻和客觀的認識。

5．說到做到——你一定要說到做到，不管是業務上的大事，還是想要守時間的小細節。如果你做不到，就一定不要輕言許諾。不幸的是，在生活中打空頭支票的大有人在。如果我告訴你有多少人來到我的辦公室，給我做他們永遠無法兌現的承諾，你會非常震驚的！時間是最寶貴的東西，我給了他，但是hello……（他把眼鏡盒扔在地上）他把我給的時間就像丟掉這個眼鏡盒一樣丟掉，告訴我，你讓我以後如何再相信他呢？

這就是我的5個建議。

“Sally，還有最後一點，”他補充了一句，“有的時候，為另外一個人做一件非常特彆的事情，遠比賺錢要好太多！”

我們見麵後的一個月，保羅先生因為對慈善機構（尤其是TheWillowFoundation）的長期貢獻，登上了伊麗莎白女王新年榮譽名單，並在2016年2月24日，在白金漢宮被查爾斯王子親自授予大英帝國員佐勳章。

2007年6月29日，他參加了鐵人三項賽，籌集到了15萬英鎊的捐款，隨後舉辦的Frogmore慈善晚宴上，他又籌集到了26萬英鎊。同年，他自己拎著包，走了一天，打完了6輪高爾夫球，為TheWillowFoundation贏得了16萬英鎊的捐款。有報告說，他陸陸續續共幫助TheWillowFoundation籌集了200萬英鎊的捐款。